Wanneer je een woning koopt in Utrecht zal je meestal te maken hebben met eigendom. In sommige situaties heb je geen eigendom maar erfpacht. Wat is erfpacht en waar heb je rekening mee te houden als een woning of appartement op erfpachtgrond staat? Dit vertellen we je graag in deze blog.
Wat is erfpacht?
Erfpacht is het recht om een stuk grond en de opstal die daarop staat te gebruiken. Je wordt erfpachter, maar geen eigenaar van de grond. Die blijft in bezit van de erfverpachter. De erfverpachter is in Utrecht vaak de gemeente Utrecht, maar in sommige gevallen kan er ook een particuliere erfverpachter of een bedrijf eigenaar zijn van de grond. Als erfpachter betaal je in veel gevallen een vergoeding aan de erfverpachter. Deze vergoeding noemen we canon. De afspraken tussen de erfverpachter en de erfpachter worden vastgelegd in de akte “Uitgifte van erfpacht”. In de akte van erfpacht wordt er vaak weer verwezen naar algemene bepaling voor de uitgifte in erfpacht.
Soorten erfpacht waarbij gemeente Utrecht de erfverpachter is
In Utrecht heb je verschillende vormen van erfpacht welke door de gemeente zijn uitgegeven. Deze zijn in hoofdlijnen uit te splitsen in drie verschillen soorten, te weten: eeuwigdurende erfpachtrechten, voortdurende erfpachtrechten en tijdelijke erfpacht.
Eeuwigdurend erfpachtrecht
Dit wil zeggen dat het recht voor eeuwig is afgegeven en dat bij de akte van uitgifte de canon direct voor de gehele duur is afgekocht. Bij de eeuwigdurende erfpacht zijn de algemene bepaling voor uitgifte in erfpacht van 1989 van toepassing en/of de conversiereling van 2017 (dit zijn voortdurende erfpachtrechten die zijn omgezet naar eeuwigdurende erfpachtrechten).
Voortdurend erfpachtrecht
Deze erfpachtvorm is erfpacht uitgegeven voor een periode van 50 jaar. Daarna zal de erfverpachter (de gemeente) de erfpacht opnieuw uitgeven voor een periode van 50 jaar. Bij het voortdurend erfpachtrecht is bij de uitgifte van de erfpacht bepaald wat de canon is. Deze kan direct zijn afgekocht voor gehele periode van 50 jaar, of er kan een jaarlijkse betaling zijn waarbij de canon om de 10 jaar opnieuw wordt vastgesteld. Na het verloop van de eerste erfpachttijdvak zullen de erfpachten opnieuw de canon bepalen en kunnen de erfpachtvoorwaarden worden aangepast. Bij voortdurend erfpachtrecht zijn algemene erfpacht voorwaarden van 1974 of 1983 van toepassing.
Tijdelijke erfpachtrechten
Dit is de minst voorkomende vorm van erfpacht. Dit is vooral gebruikt voor de appartementen boven Hoog Catharijne, sommige percelen in Utrecht en percelen die in het verleden door gemeente Vleuten-de Meern zijn uitgegeven. Bij deze erfpachtvorm is er een einddatum vastgesteld in de akte van uitgifte van erfpacht. De erfverpachter zal na afloop van de erfpacht niet opnieuw de gronden uitgeven in erfpacht. Hier vind je algemene erfpachtvoorwaarden Hoog Catharijne 1961 / 1967 of de erfpachtvoorwaarden van de voormalig gemeente Vleuten-de Meern.
Uitgeven erfpacht waarbij particulier of een bedrijf de erfverpachter is.
Iedereen die een stuk grond koopt (met of zonder opstal daarop) kan dit uitgeven in erfpacht. In de akte van uitgifte in erfpacht zullen alle afspraken staan die tussen de erfverpachter en erfpachter gemaakt zijn. In de akte van uitgifte moet ieder geval staan voor welke duur de erfpacht wordt uitgegeven en welke canon betaald moet worden. In het verleden is het nog wel eens gebeurd dat erfpachtafspraken zeer nadelig zijn voor de erfpachter. Let dus altijd goed op wat er in de akte staat omschreven en vraag advies aan bij bijvoorbeeld een notaris. Omdat de erfpachtvoorwaarden per woning/appartement kunnen verschillen, financiert niet ieder bank particulier uitgegeven erfpacht.
Is erfpacht nadelig?
Dat is afhankelijk van de situatie, maar zolang je zelf goed inleest en weet wat de erfpacht voor jouw situatie betekent kan het juist ook gunstig zijn. Dit omdat bijvoorbeeld de aankoopsom van de woning met een voortdurend recht van erfpacht lager kan zijn dan wanneer je de woning koopt wat in volledige eigendom is of de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht.
Heb je vragen over een erfpachtsituatie dan kan je altijd even met ons contact opnemen. We helpen je graag verder, of kunnen je begeleiden bij de aankoop of verkoop van een erfpachtrecht.